Asesoría Bernabeu & Llorens 

                                     NOTICIAS FISCALES

 

Una de las medidas que se enmarcaban dentro de la Reforma Fiscal, anunciada el pasado mes de junio por el Gobierno, era la supresión de los coeficientes de abatimiento y actualización monetaria que permitían la rebaja de la tributación de las plusvalías obtenidas por la venta de una vivienda. Sin embargo, la presión popular, de los partidos de la oposición, de la Defensora del Pueblo y hasta de algunos sectores del propio Partido Popular, ha hecho que el Ministro de Hacienda, Cristóbal Montoro, recule.

 

Así, la semana pasada el PP registró en el Senado una enmienda al proyecto de reforma del IRPF que rectifica la supresión de los coeficientes de abatimiento para aquellas viviendas adquiridas antes del 31 de diciembre de 1994 que se vendan por menos de 400.000 euros. De esta forma, los propietarios de estas seguirán beneficiándose de las ventajas fiscales que reducían la tributación por las plusvalías.

 

¿Qué son los coeficientes y cómo funcionaban?

 

Los coeficientes de abatimiento se crearon a principios de los 90 para dejar libre de tributación una parte de las plusvalías logradas por la venta de patrimonio, bien fuesen viviendas, acciones o fondos de inversión, adquirido por parte del contribuyente antes de 1995. Estos se eliminaron parcialmente en 2006, por eso sólo se aplican a la plusvalía generada entre la fecha de la compra (anterior al 31 de diciembre de 1994) y el 19 de enero de 2006.

 

En el caso de la vivienda, la reducción fiscal que ofrecen los coeficientes de abatimiento varía en función de los años de la propiedad. Así, el porcentaje de reducción es del 11,12% para viviendas compradas entre 1993 y 1994, y aumenta progresivamente hasta alcanzar el máximo del 100% para aquellos bienes adquiridos antes del 1 de diciembre de 1986. Es decir, no se tributa por todo el beneficio, sino el resultado de aplicar este coeficiente. Además, la parte de la plusvalía correspondiente entre 2006 y la fecha de venta, no se beneficia de esa reducción.

 

Por otra parte, están los coeficientes de actualización monetaria, que se crearon para corregir el efecto de la inflación. Estos afectan sólo a las plusvalías inmobiliarias generadas con la venta de cualquier inmueble de segunda mano, independientemente del tiempo transcurrido desde la adquisición del inmueble. Estos coeficientes, definidos anualmente en una tabla, actualizan los valores de compra de la vivienda por la inflación, reduciendo el beneficio generado en el momento de la venta.

 

¿Existen excepciones a esos coeficientes?

 

Como hasta ahora, aquellos que, tengan la edad que tengan, vendan su vivienda habitual y reinviertan el dinero en la adquisición de otra están exentos de tributación.

Además, con la nueva Reforma, los mayores de 65 años están eximidos de tributar por las plusvalías conseguidas por la venta de la vivienda habitual, las destinen o no a la compra de otra vivienda.

 

¿Qué se planteaba con la Reforma Fiscal?

 

En el anteproyecto de Reforma Fiscal, que se dio a conocer el pasado mes de junio, el Ministerio de Hacienda anunció la eliminación de los coeficientes de abatimiento y de actualización monetaria por razones de “equidad tributaria”. De hecho, el secretario de Estado de Hacienda, Miguel Ferre, indicó durante su intervención en el Foro CincoDías el poco sentido que tiene un contribuyente que compró en 1994 tenga derecho a rebajar su factura fiscal y otro que lo hizo en 1995 no pueda aplicar a estos beneficios. Además, señaló que los grandes beneficiarios de esta reforma serían las rentas medias y bajas.

 

La supresión de ambos coeficientes, sin embargo, suponía un nuevo revés para las clases medias, muy castigadas ya por los recortes. Por eso, ante las críticas del pueblo y oposición y teniendo en cuenta las elecciones del año que viene, el Ministerio de Hacienda ha dado un paso atrás.

 

Así, la semana pasada presentó una enmienda por la cual las viviendas compradas antes de 1995 que se vendan por menos de 400.000 euros no perderán los coeficientes de abatimiento cuando entre en vigor la Reforma Fiscal, el 1 de enero de 2015.

 

¿Qué pasará una vez aprobada la Reforma Fiscal?

 

Esta nueva enmienda presentada por el Partido Popular tendrá en consideración no sólo el valor de transmisión del elemento patrimonial, también los valores de transmisión de todas las ganancias patrimoniales a las que se hayan aplicado los coeficientes de abatimiento. Por lo tanto, se mantiene el régimen transitorio para la suma acumulada del valor de transmisión de los bienes hasta agotar la cuantía de 400.000 euros, no hasta agotar los plazos, a modo de bono de rebaja fiscal.

 

Así, aquel que venda una vivienda adquirida antes de 1995 por un importe menor de 400.000 euros, el coeficiente de abatimiento se aplicará sobre este importe y todavía dispondrá de los euros restantes hasta los 400.000 para la venta de cualquier otro activo adquirido antes del 1 de enero de 2015, sobre el cual podrá aplicar también estos coeficientes, aunque se venda posteriormente a esa fecha. Si el bien tuviese un valor superior, el coeficiente de abatimiento se calculará sobre los primeros 400.000 euros.

 

Esta enmienda obliga a planificar muy bien las ventas a aquellos contribuyentes que dispongan de un elevado patrimonio, que deberán vender aquellos bienes más antiguos para que el porcentaje de reducción de los coeficientes de abatimiento sea mayor.

 

Aun así, que el Gobierno haya mantenido, en parte, los coeficientes de abatimiento, no significa que la reforma no sea un varapalo para algunos. La supresión de los coeficientes de actualización monetaria, un beneficio fiscal que en la actualidad se aplica a todos los contribuyentes que hayan obtenido plusvalías inmobiliarias, resulta un aumento de la carga fiscal muy importante, sobre todo para los que adquirieron su casa a partir de 1995 y, por lo tanto, no tienen derecho a aplicar los coeficientes de abatimiento. Un hachazo que no se ve, para nada, compensando con la reducción de tipos que entrará en vigor en 2015, con la aplicación de esta nueva Reforma Fiscal.

 

Cuando un propietario vende su vivienda y al hacerlo gana dinero, Hacienda se queda con una parte de esos beneficios. Así de sencillo. Teniendo en cuenta que es más que posible que cambie la forma de calcular esos impuestos a pagar —el Gobierno ha aprobado un Proyecto de Ley de Reforma Fiscal—, si la decisión de vender una casa o un local se tomara exclusivamente por criterios tributarios ¿habría que hacerlo antes de que acabara el año o mejor esperar a 2015, incluso a 2016?  Ojalá fuera sencilla y clara la respuesta, pero no lo es. Cada caso y cada casa es diferente, pero para saber cuál es el momento más conveniente es importante tener en cuenta un par de aspectos: al año de compra de la vivienda que se quiere vender y qué se va a hacer con el dinero obtenido en la transacción.

 

A efectos fiscales da igual vender en 2014, 2015 o 2016 si lo que se obtiene con la venta de la vivienda habitual (importe total de la transmisión en palabras de Hacienda) se reinvierte (en un plazo de hasta dos años, antes o después) en la compra de otra vivienda habitual. No hay, por tanto, incentivo ni penalización fiscal por hacerlo en una fecha o en otra. La decisión de vender debe tomarse por otros criterios: necesidad de más espacio, dificultades de pago, cambio de domicilio, expectativas de precio, etcétera. "También da igual vender en un año o en otro si lo que se obtiene con la operación no son precisamente beneficios, sino pérdidas. No hay que olvidar que los precios actuales de la vivienda están en niveles similares a los de 2002 y 2003".

Las cuestiones fiscales, por tanto, afectan sobre todo a tres colectivos de propietarios: a quienes no venden una vivienda habitual (una segunda residencia de la playa, la montaña o el campo), a quienes no tienen intención de reinvertir la cantidad obtenida en la venta en la compra de otra y a quienes realizan la venta de un inmueble pero agotan el plazo de dos años para comprar otra. Para todos estos casos, el proyecto de Ley de Reforma Fiscal presentado por el Gobierno cambia radicalmente la tributación de las ganancias obtenidas en la venta de las propiedades.

 

Los que compraron la casa antes de 1994 deben venderla ya para no perder los beneficios fiscales acumulados

Por un lado, la reforma 'mima' a los propietarios que vendan en 2015 o 2016. Simplemente porque rebaja los tipos impositivos que se aplicarán sobre las ganancias de un máximo del 27% actual a otro del 23% o de un mínimo del 21% a otro del 19%. Además, deja de tener importancia el tiempo que haya estado la vivienda en poder del comprador (lo que no ocurre en 2014, que diferencia entre más o menos de un año).

Por otro lado, 'castiga' a los propietarios que vendan en 2015 o 2016. Simplemente porque elimina los llamados coeficientes monetarios sobre el precio de compra que a día de hoy (y hasta finales de año) permiten actualizar el precio de adquisición de las viviendas, es decir, corregirlo al alza (y con ello reducir las ganancias por las que se deben pagar impuestos).

 

Además, y aunque exclusivamente afecta a los propietarios de viviendas adquiridas con anterioridad al 31 de diciembre de 1994, borra de la legislación los llamados coeficientes de abatimiento que permiten reducir las ganancias fiscales acumuladas hasta el 20 de enero de 1996 en un 11,11% anual.

 

 

La reforma da una de cal y otra de arena que complica las decisiones y, una vez más, introduce el peso de la fiscalidad en el mercado inmobiliario.

 

Para el resto, hay que hacer cuentas: depende de la fecha de compra y, sobre todo,  tener en cuenta las ganancias obtenidas.

 

"Cada caso necesita de un análisis individual pero, a grandes rasgos, resultará más beneficioso vender en 2014 viviendas adquiridas antes de 1994 (para utilizar la exención acumulada del 11,11% anual) y los inmuebles con mayor antigüedad desde esa fecha y hasta hoy (por la aplicación de los coeficientes monetarios). Puede llegar a compensar [hay que hacer previamente el cálculo de los impuestos a pagar en 2014 o 2015] negociar una bajada en el precio de la vivienda para cerrar la operación antes de que termine el año.

 

Y sobre el posible impacto en los precios: "Si finalmente se pone en marcha esta nueva normativa fiscal se deja a los propietarios de viviendas antiguas (las adquiridas antes de 1994) con un estrecho margen de maniobra.  Prácticamente se les empuja a vender para no perder los beneficios fiscales que hasta ahora habían consolidado. Los precios de las viviendas pueden, por tanto, caer a corto plazo y, en 2015, simplemente quedarse el mercado parado".

 

A pesar de la caída de precios de los últimos años, los propietarios más o menos recientes (a partir de 2005-2006) que consigan vender su vivienda con beneficios tributarán menos en 2015 que si lo hacen en 2014 (por la reducción de tipos impositivos). "No es un grupo muy numeroso de propietarios los que conseguirán esta mejora. La realidad es que la nueva reforma fiscal no es beneficiosa para la ciudadanía porque ataca al ahorro de los españoles; tiene un afán claramente recaudatorio y la política de comunicación sobre la misma ha sido prácticamente nula.

 

Se empuja a vender en poco tiempo a muchos propietarios [piénsese en casas antiguas que se heredarán en el futuro] lo que aumenta su riesgo de no hacerlo en las condiciones y precios mínimamente exigibles", añade Encinar.

 

La conclusión es, por tanto, que no hay una regla fija para considerar cuándo es el mejor momento para vender. En principio, para las viviendas de más antigüedad puede resultar más rentable desde un punto de vista fiscal, su venta en 2014 porque los coeficientes de inflación y de abatimiento compensan los mayores tipos de tributación. Para las viviendas adquiridas más recientemente no siempre resultará mejor vender en 2014. Dependerá de su fecha de compra (gozarán de un mayor o menor coeficiente de actualización) y muy especialmente del importe de las ganancias obtenidas.